5月16日，国家统计局发布今年1至4月份全国房地产市场基本情况，数据显示，随着政策效应逐步显现以及前期积累的需求释放，1至4月份全国住宅销售面积及销售额分别同比上涨2.7%、11.8%。
需求端温和复苏的同时，今年以来，供给端融资支持措施效用持续发挥，房企直接融资力度显著加大。《金融时报》记者根据Wind数据统计，年内仅A股上市房企股权融资拟募资额约1200亿元，已发行债券规模超940亿元。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《金融时报》记者表示，今年年初至今，房地产融资回暖，信用环境改善。这得益于去年以来国内实施“金融16条”等一系列房地产纾困、帮扶政策措施，叠加今年以来国内经济运行恢复向好，房地产市场销售回暖，市场信心所有提振。
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未来，推动房企融资环境持续性改善，除落实好已有政策举措外，中信证券首席经济学家明明告诉《金融时报》记者，房企融资和销售情况息息相关，一方面，要推动房地产行业继续修复，促进销售情况回暖，提升资本市场对房企的信心；另一方面，要拓宽房企的融资渠道，除了现有的“三支箭”等政策外，还要鼓励房企通过海外融资、REITs、引入战投等方式进行融资。
“今年房地产政策的主要基调仍然是稳字当头，融资支持政策更多是暂时性手段，旨在提振市场信心，促进行业自发修复。当前，房地产行业呈现弱修复态势，市场信心和基本面的重构将是一个漫长的过程。”明明说。
10单定增申请已获证监会受理
《金融时报》记者根据Wind数据统计，截至5月17日，已有19家A股上市房企发布定增预案，拟募资额达845.52亿元；华侨城A发布定向发行可转债预案，拟募资88亿元。从募集资金用途来看，项目建设成为各家房企最大的拟投向领域，其余部分或用于补充流动资金，或用于偿还金融机构借款。
其中，华发股份、保利发展、福星股份、荣盛发展、中交地产、中南建设、陆家嘴、外高桥、大名城、招商蛇口10家公司定增申请已获证监会受理；其余10家方案进度或处于董事会通过阶段，或处于股东大会通过阶段。从募资额来看，万科A、保利发展均过百亿元，预计募资分别为150亿元、125亿元。
值得一提的是，除前述正式公告增发计划的房企外，另有9家A股上市房企也在推进定增相关事宜，目前均已发布拟筹划非公开发行股票的提示性公告。这9家公司中，除华夏幸福、苏州高新未公布具体比例外，其余7家拟发行新股数量均不超过发行前公司总股本的20%或30%。《金融时报》记者以5月17日收盘价的80%确定发行价格，按最大比例发行预估，7家上市公司合计融资预计将达229.92亿元。
58安居客研究院院长张波表示，上市房企股权融资规模的增长有利于行业发展，对于市场风险的稀释将起到关键作用。股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金优化自身财务结构和拓展业务方向，进一步增强其抵御风险的能力。
截至目前，房企股权融资尚未有一例落地。对此，明明分析认为，股权融资会受许多因素影响，包括政策环境、市场环境、自身资质等，在2022年房地产销售底部徘徊的背景下，有融资需求的房企财务表现不佳，股权融资难度较大。另外，目前政策导向仍然是以稳为主，市场对于房企融资也持谨慎态度。未来，如果地产行业维持修复态势，同时，政策端继续发力支持股权融资，相应案例数量或会有所增加。
增信担保等助力债券发行
数据显示，2023年以来，已有27家A股上市房企完成88次债券发行，合计募资额达944.61亿元，较去年同期的744.66亿元增长26.85%。
债券发行融资改善不仅体现在上市房企。“整体来看，房企债券融资较2021年确有改善。”明明表示，从属性角度来看，国有房企的债券净融资规模同比增长，主要是依赖于行业基本面弱修复态势下市场信心的提振和融资环境的改善；民营房企净融资缺口有所扩大，但这主要是1至4月份民营房企到期规模较去年同期增加，从发行端来看，融资支持政策对房企债券融资有明显促进效果，去年9月以来，一些头部民营房企陆续发债，政策支持主体范围也不断扩容。
5月以来，已有5家房企在银行间和交易所债市发行了7只债券，发行规模78.35亿元。其中，5月15日，招商蛇口完成13亿元超短期融资券发行，票面利率2.20%，募集资金拟用于偿还发行人本部债务融资工具。根据募集说明书显示，拟归还债务融资工具为今年1月17日招商蛇口发行的13亿元超短期融资券，该债券到期日为5月18日，票面利率2.16%。
在偿债保障措施部分，招商蛇口提及先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至2022年末，招商蛇口获得银行等金融机构授信额度为2693亿元，未使用授信额度为1501亿元，融资渠道畅通。
张波认为，当下，有序发债很有必要，通过“借新还旧”可以延缓企业债务压力，给房企恢复留出重要的“窗口期”。
除银行授信外，5月8日，碧桂园刚刚宣布完成2023年度第一期、第二期中期票据发行工作，额度分别为8亿元、9亿元，发行期限均为两年，票面利率分别为3.8%、3.95%。两期票据均由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
而在更早之前，今年4月21日，美的置业发行的两期中期票据中，品种一发行规模10亿元，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保；品种二发行规模两亿元，由中债信用增进公司、中信证券和交通银行3家机构为其创设信用缓释风险凭证。
在明明看来，增信担保、银行授信等偿债保障措施在一定程度上可以降低投资者的风险，改善市场信心，提高房企融资效率，从而阻止信用风险链条的继续传递和房地产行业的“硬着陆”。“不过，目前增信措施主要支持的是经营稳定、但融资受信用风险波及而遇阻的优质房企，对于激进经营或者转型失败的房企来说，市场出清的过程仍然在持续。”明明进一步说道。
周茂华也认为，针对头部或优质房企，通过实施增信担保、银行授信等措施，有效缓解其短期面临的资金压力，但覆盖面相对有限。
整体来看，房企对未来融资环境保持乐观态度。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶近日在2022年业绩会上表示，目前国内外债券等直接融资市场还在恢复之中，利率仍偏高，龙湖集团保持适度观望，相信会尽快恢复到合理水平。据赵轶介绍，2023年，龙湖集团的整体债务会保持平稳，总数不变但在结构上会进一步优化，将加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数等。
信心与基本面重构仍需时间
融资端持续“输血”、需求端温和恢复、销售回款改善……从供需两端来看，近期的一系列数据均反映出地产行业改善信号正在显现。不过，需要注意的是，房地产市场信心的修复和行业基本面的重构不是短期内能够完成的。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前在4月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。
就融资端而言，周茂华表示，房企融资环境改善，既离不开在特殊时期出台的有针对性政策，稳定市场对房企发展的信心，市场也需要看到楼市需求回暖，房企销售和经营持续改善。更重要的是，房企在可持续经营模式上有实实在在的创新或转型。
有研究人士表示，目前，虽然房地产行业销售回款资金来源同比转正，但房企对资金使用较为谨慎，今年前4个月，全国房地产开发投资同比下降6.2%，表明房企新开工意愿整体处于观望状态。随着供给端融资支持政策效果不断显现，预计房企资金压力将进一步缓解，不过，供给侧政策更多解决的是托底问题，“自我造血”能力与销售市场回温才是行业企稳向上的关键因素。
随着融资环境好转，部分大型房企已重启投资拿地。4月25日，碧桂园以28亿元成功竞得杭州滨江区地块。碧桂园集团总裁莫斌此前在2022年业绩发布会上表示，今年碧桂园已重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区域，逐步提升一二线城市投资额和土地储备占比，计划在未来3至5年内将公司一二线城市货值比例提升到50%左右。
华润置地执行董事、首席战略官谢骥在公司2022年业绩会上也表示，2023年，华润置地会继续坚持稳健为先，动态跟踪政策及市场变化，灵活科学地动态调整投资策略，合理把握投资节奏。
据保利发展发布的2023年4月份销售情况简报显示，2023年1至4月份，保利发展累计实现签约面积887.7万平方米，同比增长14.98%；实现签约金额1558.25亿元，同比增长28.55%；公司新增加房地产项目5个。
（文章来源：金融时报）
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