回迁房，是我国拆迁政策的产物。
随着我国城镇化的进程大步迈进，回迁房越来越多，并大量出现在二手房市场上。
(资料图片)
很多人一直搞不清楚回迁房的特点，在咱们房屋买卖过程当中，它与商品房到底有什么区别。
一、 看有无产权证
回迁房其实有两种，最关键的区分要看房屋有没有取得不动产权证。这也是影响回迁房买卖最重要的因素。
如果有产权证，那就跟普通的商品住房没有什么区别，你能在房管局系统内查到有房屋在你名下，再次购买其他房屋，就不能算首套。会受到限购政策的影响，以及首付比例和住房贷款利率的提升。
如果没有产权证，一般只有回迁协议或者拆迁补偿协议。但这只能算私人商业协议，房屋的产权并没有在房管局官方得到认可。严格说起来，房主是没有拥有房屋所有权的。
因此如果原房主想卖房，只能先在公证处做公证交易，待产权证出来后才能完成真正的过户交易。
二、看土地性质
如果原来征收的是村集体的土地，那么回迁房的产权也属于村集体，个人没有产权证。
如果原来征收的土地是划拨用地，那么个人可以对房屋拥有产权，但对土地没有任何权利。
若想出让的话，首先需要补缴土地出让金。
根据规定，由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：
被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;
被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。
被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
这笔钱一般由买卖双方中的受让人缴纳。
如果拆迁前就是有个人产权的商品房或者城市棚户区，那么就不存在这个问题。
三、看有无交易限制
拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房。
此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。从拿到产权证或契税完税凭证以后5年内不能上市交易，5年后才可以按照市场价自由买卖。
主要是为了避免炒房行为。
另一类是因房地产开发而动迁，这类回迁房和一般的商品房没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
上述种种因素，都导致在同一地段中甚至同一个楼盘中，回迁房要比商品房便宜，所以回迁房在价格上极具吸引力。
但是在房屋买卖过程中，一切以产权证为交易目的及交易是否完成的标准。
所以在购买时一定要搞清楚属不属于有产权证的回迁房，否则对购买者来说具有一定的交易风险：
① 可能存在产权证上面的面积与当初的协议面积有差异而需要补差。
② 在房价上涨时，出卖人反悔不想卖了，主张合同无效或合同解除，发生法律纠纷。
③ 由于一时无法办理备案登记或产权过户登记，可能故意一房多卖。有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。
④ 在首次获取产证时，可能需要补缴土地出让金。另外，有些回迁房是远低于市场价格的，或者在税费上享受了优惠政策，那么交易时可能面临补缴的情况。这些让你的购房成本大大增加。
⑤ 买受人即使有了购房合同，也实际住进去了，但只要没有过户，就无法享有户籍迁入及子女入学等政策。
所以为了规避上述风险，在购买回迁房之前，一定要看对方有没有产权证。
如果没有，要在购房合同中约定原房主获取产权证及过户的最晚期限，并且设置违约条款。
另外，一定不要在未过户的时候就将房款付清，必须预留尾款。或者更简单一点，建议选择有信誉的大型中介公司，把控交易环节可能出现的所有风险。
不过就我个人来看，除了上述的交易风险，回迁房由于规划差、密度高、人员流动大、没有物业，居住起来并不舒适，转手再难卖出去，所以要买回迁房的还是建议三思。
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