另一方面，老旧小区改造要充分调研居民的需求。这项基础性工作要求数据采集与分析的专业性，更需要充足的群众工作经验。各地相继出现了一些由于缺乏前期调研而流于形式的清单式改造，使老旧小区改造停留在门面工程上。
新形势下，老旧小区改造一方面要承担起改善居住环境、保障民生的基础功能，另一方面还要担负起居民共建、共治、共享、城市有机更新等新型治理理念的落地实现，面向主体多、需求分散、工作难度大。以北京为例，在打造国际一流、和谐宜居城市的总体目标下，老旧小区改造工作既要符合城市区域规划定位，又要满足广大民众改善居住环境的多层次需求，还要平衡高标准改造所带来的财政负担和资金来源问题，没有好的前期规划和一整套工作方法论是难以解决这些困难的。
规划要落地 掌握方法论
与城市规划相比，社区规划更强调居住条件的实际改善和居民满意度。社区规划要做到能落地，需要充分认清当前老旧小区改造的新特性。其既受到“自上而下”的框架制约，又要充分反映“自下而上”的居民的呼声和需求，只有做好两大特性的结合，以方法论指导具体的社区规划，才能技术性地解决这项“有难度”的工作。
目前，北京的老旧小区改造工作正在逐步建立社区责任规划师制度，但老旧小区改造的规划工作还有很多待破的难点。
社区规划首先应对城市总体规划、区域定位等上层设计予以呼应，要对大“蓝图”进行深入的研究和分解落地，而传统设计单位往往不具备这种系统规划思维。一个社区层面的、可落地、可分解的三年中长期规划，可以有效避免与上层设计脱节和“拉链式”改造等在老旧小区综合整治中广泛存在的问题。
另一方面，老旧小区改造要充分调研居民的需求。这项基础性工作要求数据采集与分析的专业性，更需要充足的群众工作经验。各地相继出现了一些由于缺乏前期调研而流于形式的清单式改造，使老旧小区改造停留在门面工程上。
北京市石景山区五芳园小区改造前期，不仅对人口及业态等进行详尽调研，且以需求群体特征，结合区域商业设施布局作为改造基础，最终实现了功能分区及业态落位合理、整体规划高精准的效果，有效助力于区域经济赋活。负责该项目总体策划的筑福集团高级社区规划师范志超女士提到，为了高效、客观、充分地开展居民意见调查工作，利用数字化工具完成调研的同时，也积累了大量用户需求数据，为更多的老旧小区改造项目提供数据参考。
主体要多元 资金多渠道
资金缺口大，常常成为老旧小区改造的制约项，前期规划对此应有充分的认识。灵活筹措资金的可行性源于精准、合理的社区生态规划定位。同时，社区规划还需要为合理的分步实施计划、社区业态和商业服务模式的选取等具体问题提供解决方案，形成资金的良性循环机制。
建立长效管理，对于大部分物业缺失、管理缺位的老旧小区来说，是又一大难题。如果在社区规划伊始就纳入轻物业、重运营的管理理念，将硬件改造的完成作为长效管理工作的开始，以培养社区居民良好的行为模式和更紧密的社群关系为主要目标，引导多元主体参与，可以有机整合各种解决方案，是老旧社区从赋活、提升到进化的有效路径。
北京石景山区近期对全区存量自行车棚进行了统计梳理，计划进行系统改造与开发。整改项目依据前期对街道、产权单位意见及居民需求的充分调研分析，灵活规划资金方案，基础改造部分资金仍由市区两级财政统筹规划。闲置空间的利用，包括居民活动室、图书室、老年活动驿站等功能性改造项目，由筑福集团进行投资，围绕“党建公益+居民自治+商业运营”的模式进行开发式改造。
全过程咨询 系统化理念
老旧小区改造是系统化工程，在一个符合区域规划、充分反映民众需求的社区落地规划的指导下，以全过程工程咨询管理的理念看待老旧小区改造工作，其资金来源、后期管理、风险评估等也就有了解决的依据。以系统化思维通盘考虑工作，才能摆脱只见物不见人的传统规划方式，打破后期管理的碎片化现状。
筑福集团用了20年时间专注于既有建筑改造领域，深耕城市更新，积累了大量老旧小区改造试点项目的经验。他们主持的西营前街小区改造设计方案，属于十三五时期北京市副中心通州区2018年老旧小区综合整治试点工程。该方案依据通州地区的北京市副中心定位，对标国际标准，打造老旧小区改造标杆。
该项目总策划师杨亮提到，这个项目中虽然筑福集团承接的是改造设计服务，但是由于设计是整个项目执行中关键的、承上启下的一环，为了保证设计目标能够落地实现，筑福集团老旧小区事业部专门采用全过程工程咨询小组，整合规划、材料、工程、造价、运营等各个端口资深专家，评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点，以设计团队为核心精心推敲、打磨方案；同时也加强与上下游相关企业的联动和沟通，切实规避项目执行风险。“为客户多想一步、深思一步”的全过程工程咨询管理理念，既是筑福的客户服务态度，也是有力的方法论。
既有社区的改造和提升是社会高质量发展的必由之路，增进民生福祉无疑是这项工作的起点，也是工作最终的依归。
本文原创作者：李艳来源：筑福集团
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