哈喽大家好，我是血拼哥。
(相关资料图)
6月的网签数据已经出来了，成交数据并不乐观。
这次市场的“冷静期”无比漫长，血拼哥身边的自媒体，大家都在等“利好”。
对于刚需来说，现在是不错的入场机会。
二手房上半年有部分小区跌幅最高14.12%，议价空间还在增大。
新房市场花样百出已经开始卷产品力了。也有部分热盘也爆料出清退房源，大家也可以关注下。
最近，有个新项目引起血拼哥的注意，优点缺点都很明显，但优势足够亮眼，就是中建璞园，今天给大家测评下：
01/
低密洋房社区
4月28日，中建智地以40.4亿的底价拿下了朝阳区孙河乡前苇沟项目，成交楼面价是4.38万/平，销售指导价7.98万/平。
成交后很快就公布了案名——中建璞园
理论来说，这块地价差够足，开发商自然能投入更多的成本，居住品质能有所保障。
另外，如果楼面价低，很有可能实际成交就给到足够的优惠。
而中建璞园，听说交标都是对标宸园170的户型，自然真的用心了。
项目占地面积约6.15万㎡，总建筑面积（地上）约9.22万㎡，总体量983户，容积率1.5，绿地率30%。
这个配置下，妥妥的低密且小而美的社区了，主力户型为建面约87-120㎡4-8层低密洋房。
其中87和98平方的户型最多，占据了700套，是本项目的主力户型。
02/
适配性较低的配套
是不是看前面的基础信息已经开始心动了？（先别心动）看完配套再考虑：
虽然是朝阳，项目附近没有地铁站，距离最近的是15号线孙河站，直线距离超过3公里。
驾车可方便的接近机场二高和机场高速公路，也可以坐公交车，项目西侧的前苇沟公交站。
就中建璞园的位置来说，坐落于孙河生态别墅区，与九章别墅、远洋LAVIE、财富公馆等亿级别墅区为邻。
周边的生态环境自然满分，项目直线距离温榆河约1.2公里，周边还有丽宫体育公园、天竺郊野公园、孙河郊野公园……
除了环境比较好的优势外，目前周边几乎没有什么有效配套。
教育上，周边学校基本都是哈罗、ISB（顺义国际学校）、德威、青苗等各种国际学校，对大部分刚需家庭并不友好。不过近邻教育用地，预计会引入9年一贯制名校。
商业上，最近的要借助于距项目2公里外的金盏片区的一些小型商超，更依赖顺义的温榆广场、荣和广场、欧陆广场、中粮祥云小镇、沃尔玛山姆会员店等等商业。
医疗方面，最近的三甲医院地坛医院，直线距离也超过3公里……
剩下的，5大高尔夫球场、15大马术俱乐部、5大艺术区、7大美术馆、5大博物馆等等，就好像和大部分普通家庭没什么关系。
当然，官方宣传的“山间林下 相逢璞素”，项目确实匹配有生态别墅区的环境优势，但配套确实有点尴尬。
03/
户型可以，但卖给谁？
最后我们看产品，属实把赠送面积玩出了新花样，部分户型算上赠送面积得房率可以高达90%。
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以74㎡两居距离，南北通透，南向赠送的两个大阳台，大概赠送13平，空间感和舒适度都很棒，不过有南北进深过长的缺点。
户型共184套，占比18.72%，最小户型总价在570万，首付需要230万。
最后给大家总结下，
优点：
1、别墅区的环境，天然的生态优势
2、朝阳别墅区低密洋房品质目前唯一的项目
3、产品力足够好，户型设计品质都在线
缺点：
1、同预算下，奶西、崔各庄、东坝，甚至顺义都有更多选项
2、离首都国际机场直线距离大概在6公里左右，航线噪音不可避免
3、出行并不方便，要么公交，要么有车
4、配套几乎没有，还有等1块商业用地、1块教育用地、6块用地的落实
总的来看，还是要看情况，只适合对环境有硬性要求的自由职业者？或者当成父母的养老房？或者周边望京大厂的单身精英？
建议还是等等，看下项目开盘到底到底能优惠多少，估计想上车根本不需要抢……
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