城市更新：如何“更”怎么“新”

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城市更新，是一个城市“新陈代谢”的过程。

今年以来，多个超大特大城市按下城市更新“快进键”。仅8月份以来，就有北京市海淀区中关村广场城市更新项目开工、中交四航局接棒广州黄埔珠江村旧改项目、上海发行31.5亿元专项债推进城市更新项目建设等，对房地产行业和房企来讲，这无疑是巨大的商机。城市更新有望成为房企未来“新战场”，推动行业向新发展模式过渡。

当前，我国房地产市场的增量扩张已进入下半场，聚焦于存量开发的城市更新赛道，是大势所趋，也是未来蓝海。从历史经验来看，大拆大建式城市更新模式不可取，根据具体地块和片区“量体裁衣”，探索在“留改拆”中完善城市功能结构、传承文化底蕴更可行。

如此一来，启动一个动辄需投资上百亿元、开发周期也多超过5年的城市更新项目，区域更新统筹、更新资金平衡、产业资源导入等挑战均不小，需众多市场主体参与，更需要后期运营服务商发力。

这其中，同时拥有开发经验、不动产运营、招商等综合资源和能力的房企，更有竞争优势。如万科、保利、太古地产、汇景集团等企业已在该领域逐渐崭露头角。在开发主业天花板迫近的行业趋势下，城市更新是打开房企中长期发展空间的重要路径，以运营服务逻辑代替开发思维出发，重构商业模式，是对开发商避免重走老路的考验，一旦跑通，将加速推动房地产行业向新发展模式过渡。

不仅是房地产企业，产业链上下游企业亦可“相机而动”，在城市更新中锚定发展机遇。一般来说，重点城市更新项目往往是多功能综合体，住宅、商业、产业等配套完备。从硬件方面看，小到一颗螺丝钉五金件，大到水泥钢材等建材，都是相关企业的机遇；从软服务方面看，物管服务、不动产资产运营等均是增厚相关企业业务的发力点。解决城市发展中的突出问题和短板，共同开拓城市高质量发展新空间，各行各业均大有可为。

当然，破解城市更新难题，更需运用内外并举的方式平衡资金，引导多样性“耐心资本”积极参与。城市更新并非是在一张白纸上作画，如何“更”怎么“新”？往往牵一发而动全身，但核心依然是筹到钱，管好钱，并将钱用在刀刃上。

确定好市场主体的权利和义务边界，可更好解决“第一桶金”问题，这需要吸引多元市场主体投资。从外部看，城市更新主体可以灵活运用多种融资渠道，如城市更新基金、类REIT、专项债等，但其共性是长线投资，有“耐心资本”进场，方可保持这类长周期项目持续推进。从内部看，需围绕项目的全生命周期，通过提高运营管理质量、降本增效等方式提升收益能力，实现资金动态平衡。

总而言之，城市更新，既十分必要也至关重要。望有更多政策出台，助推各方聚力，积极打造更多微利可持续的商业模式样本，引更多市场主体踏入新蓝海，开启城市更新新阶段，共同促进经济发展。

（文章来源：证券日报）