经过48次延时、53轮竞买后，上海市长宁区古北中央花园的一套豪宅在2月9日11时19分落槌成交，成交价定格在3134.75万元，较2510.75万元的起拍价高出624万元，与一拍起拍价3138.43万元基本持平。
这是该小区出现在阿里法拍平台的第三套房源，距离上一次成交过去了约2个月时间。2022年12月27日，一套面积296.67平方米、配带车位的房源以3605万元的底价拍出，竞得人为宏润建设集团上海置业。
另一次则是在2015年。当年10月，古北中央花园11号1201室及地下一层171号车位在法拍平台上架，起拍价为1500万元，最终因无人报名而流拍。此后该套房源继续上架二拍，吸引了14人报名，竞价123轮后以1955万元成交，高出评估价145万元。
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时隔8年，相似的剧情又重新上演。
此番成交的房源为古北中央花园14号802室及地下一层10号车位及室内物品(下称“标的”)，今年1月4日，该标的因无人出价而流拍，继而重新上架二拍。
不同于1月份无人出价的冷清，二拍引来6人报名，“猎杀时刻”在原定截止时间的最后二十分钟开始，诸位买家的竞拍意愿都颇为强烈。
首当其冲的是竞买人“W7015”与“J1537”，两人你追我赶了20多个回合后，“J1537”退出大战，而“W7015”越战越勇，继续与“O4288”、“T7581”等竞买人轮番交锋，直至“B3941”举牌将价格逼近一拍起拍价才罢手。
一拍时的起拍价大概率是“W7015”的底线，这一价格相当于市场评估价的八折。竞买记录显示，“B3941”最后一次出手的报价为3134.75万元，若“W7015”以12万元的加价幅度继续跟进，则标的价格将达到3146.75万元，超过一拍起拍价约8.3万元。
整体来看，竞买人虽然捡漏之心强烈，但理智依然在线。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析，对于豪宅买家而言，古北中央花园整体优势并不明显，小区房龄已近20年，此外2023年上海一手豪宅供应大概率会增多，购房者选择面较广，且一手豪宅价格依然占据优势，“法拍房可能还有潜在风险，所以大家还是会比较克制”。
古北中央花园是古北二期板块中的一员，“老牌富人区”是外界对该区域的一贯认知。在上海的豪宅板块中，古北是一个较为特殊的存在，它虽然身处二环，定价却超过不少内环楼盘，业内评价其“不以环线定价格”。
由于开发较早、配套成熟、主打国际社区，古北板块内鲜少有新房供应，尤其是二期区域，御翠豪庭、古北瑞仕花园、古北国际花园、华丽家族古北花园、强生古北花园等业内排得上号的高端盘均扎根在此，不少富商名流亦在此安家，如2022年被偶遇做核酸的彭于晏、带领网友跳操的刘畊宏等。
板块吸引力也导致该片区出房量极少。也是因此，有行业人士认为，竞争标的买方可能更多是看中了古北中央花园的地理位置，“毕竟古北板块新房比较少，二手房流出来还是比较有吸引力的”。
以古北瑞仕花园为例，某中介平台数据显示，该小区目前仅有4套房源在售，单价在13万-16万元之间，2019年至今共成交了7套，平均每年不足两套；华丽家族古北花园则挂牌了2套房源，单价在14万-15万元之间，最近一次成交是在去年3月，这也是2022年卖出的唯一一套。
古北中央花园的历史成交量则更少，自2003年建成以来只成交了25套，其中2017年至今共有9套，相当于一年1.5套。今年1月，一套面积360.92平方米的房源以5660万元的价格卖出，单价约15.68万元，较挂牌价减少了340万元，成交周期为103天。
目前，该小区尚有一套面积291.41平方米、四室三厅的房源挂牌在售，报价3200万元，单价约10.98万元，略高于此番在法拍平台成交的房源。中介告诉记者，这套房源不带车位，但还有另一套面积296平方米、带车位的房源，报价3700万元，“业主没有提供身份证，所以没有在外网展示”。
以此来看，近日在法拍平台落槌成交的房源虽然较起拍价高了624万元，但依然称得上是捡漏价。
根据拍卖信息，标的802室的建筑面积为295.78平方米，折合单价约10.6万元，附带的车位建筑面积为30.14平方米。
据上述中介估算，古北中央花园的车位合理价格在70万-80万之间，但现下小区内没有车位可售，需要的话只能租，价格在每月1200元-1500元之间，“小区车位配比1∶0.9，业主单卖车位的可能性也不大，都是跟房子一起交易的”。
另一方面，尽管标的因债权文书纠纷流入法拍市场，但其资质仍较为“干净”，目前处于空置状态无人占用，亦无租赁，欠有物业费约1.6万元、车位管理费1800元、电费55.8元。
标的在二拍中的抢手一定程度上为古北二期板块后续的法拍房“打了个样”。记者注意到，华丽家族古北花园有两套房源将在2月13日开始竞拍，届时谁会拿到古北豪宅的入住凭证？
（文章来源：国际金融报）
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