何各庄村公告
(资料图片仅供参考)
11月3日，北京市朝阳区何各庄村小区内“青舍澜庭”项目仍在交易。10月底，销售人员对《华夏时报》记者表示，目前该项目正在申办“乡镇产权”。
销售称这是“住宅式公寓”，出让“50年使用权”，拆迁有补偿，到期缴纳土地出让金即可，听起来和拥有产权似乎差别不大。可该项目门口却张贴着村委会的公告：何各庄村无房可售，广大网友莫要上当。
出让50年使用权，真的如销售所言“可以理解成你买的”吗？这是销售，还是“擦边球”？知名律师彭艳军对记者分析，所谓转让50年产权本质仍是租赁，拆迁补偿也存在风险。
该项目的历史背景比较复杂，据销售人员介绍，该项目曾经是委托某位“个人”建设的“廉租房”，之后接盘方北京天展物业又对之进行了大改造。彭艳军律师表示，廉租房是不应上市交易的。
销售：可以理解成买的
今年7月下旬，《华夏时报》记者获悉，北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村正在交易一种“新型房产”，价格极其便宜，特价房最低28万就可拿到一套，销售人员胡杰(化名)介绍，该项目名叫青舍澜庭，新房单价仅14500元/平米，项目位置就在何各庄小区内。
青舍澜庭位居北京市朝阳区地铁马泉营站附近，该区域的商品房至少在6万元/平以上，青舍澜庭为何如此便宜？今年7月下旬，记者曾前往实地了解。
需要说明的是，就在该项目的大门口，附近一位村民悄悄对记者透露，“最好不要买这里的房子，这些房根本不允许卖。”随之，该位村民拉开该项目门口的一扇大门，指着大门背后的一则《公告》表示：“这个《公告》平时都被大门挡住。”
记者注意到，这是一则何各庄村民委员会发布的《公告》，《公告》显示：“何各庄村域内不存在任何出售房屋的情况。任何从网上获得‘售卖房屋’的信息都是虚假宣传，请广大居民(网民)不要相信，更不要上当受骗。”
自称北京市天展物业服务有限公司(下称“北京天展物业”)直属销售人员的胡杰(化名)对记者称，该项目属于“住宅式公寓”，签署50年使用权转让协议，“可以理解成买的”。如果遇到拆迁还有补偿款，50年到期后，按照国家政策缴纳土地出让金就行。
根据胡杰的介绍，青舍澜庭项目共4栋楼，每栋楼3层，总计300多套房源，户型面积多在22平米至166平米之间。记者注意到，不少户型仅30来平，屋内还矗立着方形大柱子。
值得一提的是，何各庄村民委员会声明此处无房可售、莫要上当的公告就张贴在青舍澜庭项目的门口，但仔细推敲起来，这其中存在些许耐人寻味之处。胡杰说该项目是转让50年使用权，这和公告上说的 “销售”的确不是一个概念，但胡杰又说可以“理解成你买的”，这个话术又让这种交易显得有点微妙。
所谓转让50年使用权、拆迁可补偿等，听起来和实际拥有产权的权益似乎并无显著差异。这种交易仿佛在“出售”和“租赁”之间的模糊地带，容易令人糊里糊涂。
针对胡杰所述的转让50年使用权，《华夏时报》记者咨询了律师彭艳军。彭艳军分析，所谓“使用权转让合同”实质就是“租赁合同”。根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
此外，彭艳军指出，“50年的约定”存在很大法律风险，如发生争议，后30年或不受法律保护，只能退还相应的租金，“购房者”往往无法获得合同约定的权益。
不但没叫停，价格还涨了
对于北京天展物业的上述操作，今年7月29日，《华夏时报》记者采访了其公司的工作人员，对方称：“昨天(7月28日)，项目已经叫停。”不过，对于具体被哪个部门叫停以及为何叫停，该工作人员不愿详述。
上述工作人员的说法并不属实。据记者了解，青舍澜庭项目的销售人员直至目前仍然还在推售，而且该项目还涨价了。
10月底，销售人员对《华夏时报》记者表示：“目前该项目已涨至18000元/平米。”同时，胡杰还称该项目正在申办“乡镇产权”。
北京天展物业是一家怎样的公司？记者了解到，该公司曾被限制高消费。企查查显示，北京天展物业有12条限制高消费的风险提示，北京市朝阳区人民法院2021年11月发出的限制消费令，对北京天展物业包括法定代表人田孝实施限制。
此外，企查查司法风险还显示，北京天展物业两次被列为“失信被执行人”，涉案金额总计约100万。特别值得注意的是，2019年至今，北京天展物业这家物业公司涉及多起“房屋买卖合同纠纷”。
原是廉租房？
2016年7月，住建部、财政部和发改委曾联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出计划到2020年培育大约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。彼时，特色小镇的打造在全国异常火爆，而“何里栖地国际创意小镇”当时也应运而生。
据胡杰介绍，何里栖地国际创意小镇就在何各庄村，而青舍澜庭项目就是何里栖地国际创意小镇规划中的一部分。不过，青舍澜庭的历史背景比较复杂，据胡杰介绍，该项目曾是“廉租房”。
胡杰称，“项目原本被个人承包，建的是‘廉租房’，因为建得太破旧，不符合‘一村一街’的规划，所以被终止合作。我们(北京市天展物业服务有限公司)就是村里招商引资的。”
记者后续在胡杰提供的相关文件中看到，个人赵某曾与“何各庄村经济合作社”签署过相关合作协议，但后来双方中止合作。按照胡杰的说法，中止和赵某的合作，需要补偿赵某资金，此时何各庄村经济合作社就引入了北京联盟拓达商贸有限公司(下称“北京联盟拓达”)来支付相应的费用。
何各庄村经济合作社和北京联盟拓达的合作协议。 销售人员出示
引入北京联盟拓达后，何各庄村经济合作社与之签署了《合作(联营)协议书》。根据这份协议，何各庄村经济合作社投入“集体建设用地9亩”，联盟拓达提供资金预计8000万，合作开发“北京市朝阳区崔各庄乡何各庄文化艺术园”。
值得一提的是，上述《合作(联营)协议书》提到，该项目“所有固定资产即视为村集体所有”，另外，该协议书也提到“廉租房”字眼。
此外，上述协议书还提到，双方原拟各自拥有50%的建筑面积，但鉴于腾退原有“廉租房”(1.4万平方米)及设备买断，需赔偿款2000万，这笔钱由北京联盟拓达垫付。协议书上的相关表达也印证了胡杰的说法，这4栋楼或为廉租房。
销售人员出示的文件，该文件也提到腾退廉租房。
北京联盟拓达进场后，并未亲自运营项目，而是通过一份转让协议，将“50年项目经营管理权”及“75%的收益”转给了北京天展物业。北京天展物业进场后，原本格外破旧的4栋廉租房，迎来了新命运。
北京联盟拓达将经营管理权转让给北京天展物业的协议。 销售人员出示
胡杰称，“这3栋基本除了地基，其他的都动了。”记者注意到，不少房间被分割成三十来平的小房间，屋内还有四方形的大柱子矗立着，如果用手着力触捏墙体，墙壁沙土容易脱落，胡杰称，这可能是由于墙壁有点“湿”。
倘若胡杰所言如实，该项目的确曾是廉租房，那么廉租房是否能进行交易呢？
彭艳军律师分析，廉租住房主要是保障低收入家庭的基本住房需求，其建设和管理工作由政府主导，其建设资金由政府财政承担，廉租住房的配租对申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产等都有严格的限制，只有符合规定条件的低收入家庭才有资格申请廉租住房，因此，“正常的廉租住房”是不允许对外上市交易的，也不允许私下“长租”的。
（文章来源：华夏时报）
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